MERCADO DE VENDEDORES Y MERCADO DE COMPRADORES EN EL NEGOCIO DE BIENES RAÍCES EN LIMA METROPOLITANA

Los precios de los inmuebles (como el de todos los productos en un mercado) se determinan, principalmente, por la relación entre la Oferta y la Demanda de estos inmuebles en un periodo determinado de tiempo. Es decir, a mayor Oferta menor es el precio y a menor Oferta mayor es el precio. Cuando existe una Oferta mayor que la Demanda estamos viviendo un momento de predominio de los Compradores, donde estos presionan los PRECIOS A LA BAJA, vale decir abundan los inmuebles y los compradores son escasos (estamos en un Mercado de Compradores); en el caso contrario, cuando la Oferta es menor que la Demanda, abundan los compradores y escasean los vendedores y éstos últimos presionan los PRECIOS AL ALZA (nos encontramos en un Mercado de Vendedores). Cuando la cantidad de inmuebles que se Ofertan se corresponde con la cantidad de compradores que las Demandan tenemos el Precio de Mercado en un Mercado Equilibrado. Y este es el tema de nuestro artículo de hoy.

¿Cómo se comportan los precios x m2 de departamentos en Lima Top y Lima Moderna?

El Banco Central de Reserva del Perú (en adelante BCRP), del que nadie va a dudar de su seriedad y ponderación, publica regularmente los precios de los m2 de los departamentos en los distritos de Lima, ya sea agrupados o en forma individual, sea mensual trimestral o anual.

Para efectos del presente artículo, vamos a considerar el agrupamiento o segmentación realizada por el BCRP (que dicho sea de paso es de común aceptación en el rubro):

• LIMA TOP integrado por 06 distritos (Barranco, La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco);
• LIMA MODERNA compuesto por otros 06 distritos (Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo); y,
• El Periodo de Tiempo por considerarse será el comprendido entre el 1er. Trimestre del año 2019 y el 2do. Trimestre del año 2022 (la información será entonces trimestral).

Empecemos analizando las líneas de tendencia de los distritos de la denominada LIMA TOP y de los distritos que conforman la LIMA MODERNA, agrupados cada una como si fueran una sola zona en Lima Metropolitana. Veamos los gráficos.

Una primera impresión sería que en LIMA TOP la tendencia, en un mismo lapso de tiempo, de los precios x m2 de los departamentos es A LA BAJA y en los departamentos de LIMA MODERNA es AL ALZA. La línea de tendencia (línea azul continua que atraviesa el gráfico) nos muestra ello, es decir la tendencia general del precio de los m2 de los departamentos en el segmento agrupado. Asimismo, una segunda impresión sería que los departamentos ofertados en LIMA TOP están gobernados por los Compradores y en la LIMA MODERNA por los Vendedores y, en consecuencia, los precios serían determinados por Compradores y Vendedores, respectivamente.

Para evitar interpretaciones equivocadas (y decisiones incorrectas) es recomendable analizar la data a un mayor nivel de detalle, por ejemplo, distrito por distrito de cada segmento.

Distritos con Mercados Equilibrados

Revisando la data de los 12 distritos, encontramos que los distritos de Barranco (LIMA TOP) y Lince (LIMA MODERNA) han mantenido en el transcurso del tiempo (2019 – 2022), un precio x m2 de los departamentos muy estables. Podemos, entonces, afirmar que Barranco y Lince tienen un MERCADO EQUILIBRADO.

Asimismo, en el distrito de Pueblo Libre (LIMA MODERNA), en el mismo periodo de tiempo y a pesar de cambios bruscos entre trimestres, se mantiene una línea de tendencia relativamente estable, por lo que lo estamos incluyendo dentro de los distritos con MERCADO EQUILIBRADO.

Esto nos dice que en los últimos 3.5 años la cantidad de departamentos ofertados han cubierto la demanda de los compradores. Los pequeños picos que se observan obedecen al hecho de que, en cada trimestre en particular, las ofertas y demandas se han desequilibrado en cantidades muy pequeñas, casi imperceptibles. Adicionalmente, podemos señalar que los precios x m2 de departamentos en el distrito de Lince son más estables que los de Barranco y, evidentemente, los de Pueblo Libre. Ver gráficos.

Distritos con Mercados de Vendedores

De los 10 distritos que nos quedan por analizar, 6 de ellos tienen una tendencia AL ALZA en los precios x m2 de los departamentos. Curiosamente, 3 son distritos de LIMA TOP (La Molina, San Borja y Surco) y 3 distritos de LIMA MODERNA (Magdalena, San Miguel y Surquillo).

De acuerdo con lo comentado al inicio del artículo, podría establecerse que, de los 12 distritos bajo comentario, 6 tienen un MERCADO DE VENDEDORES. Esto podría significar que en los últimos 3.5 años ha ocurrido una de las dos siguientes circunstancias: (a) Más Compradores de “lo normal” están demandando comprar más departamentos o (b) Se ha reducido la cantidad de departamentos ofertados manteniéndose la cantidad “usual” de Compradores. Sea como fuere, en estos 6 distritos son los Compradores quienes están en mejor posición para establecer sus condiciones (incluyendo un precio más alto por m2).

Distritos con Mercados de Compradores

Del total de distritos analizados (12), 3 de ellos mantienen unos precios con tendencia A LA BAJA. Son 2 distritos de LIMA TOP (Miraflores y San Isidro) y 1 distrito de LIMA MODERNA (Jesús María), conformando los distritos donde se configura el MERCADO DE COMPRADORES. Es decir, ante la abundante Oferta de departamentos (o escasez de Compradores) en los últimos 3.5 años son los Compradores quienes están logrando bajar de manera sostenida los precios x m2.

Veamos los gráficos.

A modo de conclusiones

1. A los Compradores les interesa tener condiciones favorables para la compra de un bien o servicio por lo que el MERCADO DE COMPRADORES les resulta ideal. En tal sentido, hoy sería el momento favorable para que compren departamentos en los distritos de Miraflores y San Isidro (en LIMA TOP) y Jesús María (en LIMA MODERNA). Prudencia y cautela al momento de lanzar ofertas es lo recomendable. La experiencia nos muestra que muchas buenas oportunidades se perdieron porque los Compradores trataron de abusar de su posición de dominio.

A los Vendedores se les recomienda introducir mejoras a sus inmuebles, despersonalizarlos, preocuparse por mejorar su apariencia, ponerlos a la venta con un buen precio, “un precio justo”, lo más cercano posible al “precio de mercado”, etc. Recuerden los esfuerzos que hacen cuando van a vender un auto usado. Ustedes me entienden, ¿cierto?

2. Por el contrario, los Vendedores están siendo favorecidos por el incremento de la Demanda en los distritos de La Molina, San Borja y Surco (en LIMA TOP) y Magdalena, San Miguel y Surquillo (en LIMA MODERNA), por lo que se recomienda evaluar finamente si es el momento preciso para vender sus departamentos dado que no tenemos certeza que las tendencias AL AZA se mantengan o cambien bruscamente.

A los Compradores se les aconseja reconocer que se encuentra en una situación de desventaja, por lo que debe actuar como un cazador detrás de su presa, ser paciente, muy paciente y actuar rápido cuando considere que se le ha presentado la oportunidad.

3. Más allá de los Ofertas y Demandas (que son determinantes) para establecer el Precio de Mercado de los departamentos tanto en los distritos de LIMA TOP, LIMA MODERNA y otros distritos en todo el Perú, hay que agregarle factores importantes como ubicación, cercanía a centros comerciales, entidades educativas, al transporte público, etc. (que comentaremos en próximos artículos), que son los que van a terminar de configurar el “precio de mercado” que satisfaga las expectativas tanto vendedores como de compradores.
4. El contar con la asistencia profesional de una Agencia Inmobiliaria resultará de suma importancia en todo este complejo proceso de toma de decisiones, tanto para los vendedores como los compradores.

Nota: Para los gráficos se ha empleado como fuente al Banco Central de Reserva del Perú y la elaboración de los gráficos es propia.

Carlos Caballero Velásquez

Director de Estrategias de Negocios

ccaballero@ona.pe

ccaballero.ona@gmail.com

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